Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một nhu cầu phổ biến của người dân và doanh nghiệp, đặc biệt khi muốn tối ưu hóa giá trị sử dụng đất. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Hiểu rõ các quy định về loại thuế này không chỉ giúp bạn thực hiện đúng pháp luật mà còn tránh được những rủi ro và chi phí không cần thiết.
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác chẳng hạn như chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
2. Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(i) Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, hiện nay để đảm bảo phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất hai phương án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024 đối với quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện như sau:
- Phương án 1: Thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Nội dung quy hoạch bao gồm định hướng phát triển, chỉ tiêu sử dụng đất, phân vùng khu vực được phân bổ chỉ tiêu đất, ranh giới lấn biển, phân kỳ sử dụng đất 5 năm và các giải pháp thực hiện. Việc lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng căn cứ vào quy hoạch, nhu cầu thực tế và khả năng đầu tư.
- Phương án 2: Không quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã
(ii) Theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước
(iii) Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Các điều kiện quy định tại mục (ii) nêu trên
- Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai năm 2024
- Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư
3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
Căn cứ quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ
*** Lưu ý:
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu trên thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Quyết định của UBND cấp tỉnh và đáp ứng căn cứ quy định tại mục (2) phần (i) nêu trên.
4. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ quy định tại Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước sẽ do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện, trừ các trường hợp UBND cấp tỉnh phân quyền, phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện
- Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định
5. Thuế chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Cách tính như thế nào?
Thuế chuyển mục đích sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sang một loại đất khác có giá trị cao hơn. Khoản tiền này còn được gọi là tiền sử dụng đất, và là một nghĩa vụ tài chính bắt buộc theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này thường được tính dựa trên sự chênh lệch giá giữa loại đất mới và loại đất cũ, với mức thu khác nhau tùy thuộc vào quy định của từng địa phương loại đất chuyển đổi. Căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:
(i) Diện tích đất: Theo đó, diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được tính theo đơn vị mét vuông (m2).
(ii) Giá đất: là giá đất trong Bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Do đó, bảng giá đất ở mỗi địa phương sẽ có sự khác nhau.
(iii) Chính sách miễn, giảm (nếu có)
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:
6. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai năm 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Người yêu cầu điền vào đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp trong đất đai. Sau đó, tiến hành nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Từ ngày 01/07/2025, người yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có thể được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh, có thể là Trung tâm phục vụ hành chính công hay Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn tỉnh.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiến hành kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 3:
Sau khi người yêu cầu nộp đầy đủ hồ sơ cơ quan có chức năng quản lý đất đai có các trách nhiệm sau đây:
- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất
- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Bước 4: Nộp tiền
Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Bước 5:
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Liên hệ ngay để được tư vấn:
📌 THÔNG TIN LIÊN HỆ
📱 Điện thoại: 0902.17.6768
📧 Email / Website: Locphatlaw@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 58 Huỳnh Tấn Phát, Phường Hòa Cường Nam, Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng.
