Đất đai là tài sản có giá trị lớn và luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không được hiểu và sử dụng đúng quy định. Trong thực tế, rất nhiều người bị mất quyền lợi, thậm chí mất đất chỉ vì thiếu hiểu biết hoặc chủ quan với các vấn đề pháp lý liên quan. Dưới đây là những nội dung pháp lý quan trọng về đất đai mà ai cũng nên nắm rõ – đặc biệt nếu bạn đang sở hữu, mua bán, chuyển nhượng, hoặc thừa kế đất.
1. Sổ đỏ – Quyền sở hữu hợp pháp
Sổ đỏ là tên gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này”. Như vậy, sổ đỏ được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của chủ sở hữu.
Những lưu ý quan trọng:
– Mua bán đất nếu không có sổ đỏ sẽ có rủi ro cao, dễ bị tuyên vô hiệu.
– Chỉ có người đứng tên trên sổ mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho.
– Khi có tranh chấp, sổ đỏ là chứng cứ mạnh nhất tại Tòa án.
2. Chuyển nhượng, tặng cho, mua bán đất phải công chứng
Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định dưới đây;
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế: Mọi giao dịch về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND. Sau đó, phải đăng ký biến động (sang tên) tại văn phòng đăng ký đất đai thì giao dịch mới hoàn tất. Nhiều người chỉ viết giấy tay dẫn đến giao dịch vô hiệu, mất trắng tiền.
3. Thừa kế đất đai – Hãy cẩn thận nếu không có di chúc
Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền thừa kế tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, được thực hiện theo hai hình thức chính:
Thừa kế theo di chúc: người để lại di chúc có thể xác định cụ thể người nhận thừa kế và phần tài sản được thừa kế.
Thừa kế theo pháp luật: nếu người mất không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, việc phân chia tài sản sẽ căn cứ theo quy định pháp luật về thừa kế.
Việc thừa kế quyền sử dụng đất phải được đăng ký và công nhận theo quy định của Luật Đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người thừa kế.
Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các thành viên trong gia đình người đã khuất, đồng thời bảo vệ quyền sở hữu đất đai được chuyển giao một cách công bằng, minh bạch và đúng pháp luật.
Quy trình phân chia quyền thừa kế đất đai khi không có di chúc:
Thỏa thuận giữa các bên thừa kế: Thông thường, các bên thừa kế sẽ cùng nhau thương lượng, thỏa thuận về việc phân chia di sản đất đai dựa trên tỷ lệ, quyền lợi và hoàn cảnh thực tế của mỗi người. Việc thỏa thuận này nhằm giảm thiểu tranh chấp, rút ngắn thời gian giải quyết quyền thừa kế.
Khởi kiện tại tòa án khi không thỏa thuận được: Trong trường hợp các bên không thể đạt được sự đồng thuận về việc phân chia di sản, một hoặc nhiều bên có quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Tòa án sẽ dựa trên các quy định pháp luật và tình tiết cụ thể để đưa ra phán quyết phân chia di sản thừa kế.
Rủi ro pháp lý của vấn đề đất đai nếu không có di chúc như sau:
– Nếu người chết không để lại di chúc, việc chia đất sẽ theo pháp luật .
– Khi có tranh chấp sẽ dễ xảy ra kiện tụng kéo dài, giấy tờ phức tập và gây mất đoàn kết gia đình.
Giải pháp: Lập di chúc sớm và công chứng, hoặc thỏa thuận phân chia di sản sau khi người để lại tài sản qua đời.
4. Tranh chấp đất đai – Đừng giải quyết theo cảm tính
Tranh chấp đất thường phát sinh do: Không có hoặc thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; Ranh giới, diện tích đất không rõ ràng; Thừa kế đất không phân chia minh bạch; Mua bán, chuyển nhượng đất sai quy định pháp luật; Lấn chiếm, sử dụng đất trái phép; Bị Nhà nước thu hồi đất không đúng quy trình;…
Vậy nên, khi có tranh chấp đất đai xảy ra, thì cần phải theo quy trình giải quyết:
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Nếu như các bên không tự hoà giải được thì theo quy định pháp luật sẽ hoà giải tại cơ sở.
Làm thủ tục hoà giải tại cơ sở:
Sau khi tiến hành hoà giải đất đai tại UBND xã theo thủ tục quy định tại điều 235 luật đất đai năm 2024, thì xảy ra 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Hoà giải thành (kết thúc tranh chấp): Sau khi hoà giải thành, UBND ra biên bản xác nhận hoà giải thành, các bên kết thúc tranh chấp
Trường hợp 2: Hoà giải không thành: Khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, các bên tiếp tục xác định thẩm quyền giải quyết như tranh chấp theo Điều 236 Luật đất đai 2024 như sau:
Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:
– Theo thủ tục hành chính:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất giải quyết. (Theo nghị định 151/2025 ban hành nghị định hướng dẫn phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp lĩnh vực đất đai. Đối với trường hợp trên thì thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã để giải quyết tranh chấp).
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
– Theo thủ tục tố tụng dân sự:
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).
KẾT LUẬN: “ Hiểu luật – là cách tốt nhất để bảo vệ đất đai và quyền lợi của bạn.”
Hãy chủ động:
– Kiểm tra tính pháp lý của đất trước khi giao dịch.
– Công chứng, đăng ký mọi biến động liên quan đến quyền sử dụng đất.
– Tham vấn luật sư chuyên đất đai ngay khi có dấu hiệu tranh chấp.
Dịch vụ của Lộc Phát Law:
- Tư vấn – giải quyết tranh chấp đất đai.
- Hướng dẫn thủ tục cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng, thừa kế.
- Soạn thảo hợp đồng, hồ sơ pháp lý đất đai.
📱 Liên hệ: 0902.17.6768
🌐 Website: Locphatlaw@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 58 Huỳnh Tấn Phát, P. Hòa Cường Bắc, Hải Châu, Đà Nẵng.
