Tách thửa, hợp thửa là những thủ tục hành chính phổ biến trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt khi người dân muốn chia nhỏ đất cho con cái, chuyển nhượng một phần hoặc gộp nhiều thửa đất liền kề để thuận tiện trong quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ điều kiện, trình tự và hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện các thủ tục này.
- Tách thửa, hợp thửa đất là gì?
Tách thửa đất là việc thực hiện thủ tục pháp lý nhằm phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành hai hoặc nhiều phần nhỏ hơn để phục vụ các mục đích như:
- Chuyển nhượng (bán), tặng cho một phần thửa đất
- Phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
- Chia tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình
- Các nhu cầu khác
Hợp thửa đất là việc thực hiện các thủ tục pháp lý nhằm gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề của cùng một chủ sở hữu thành một thửa đất mới, để thuận tiện cho việc sử dụng và quản lý. Việc này tạo ra một quyền sử dụng đất chung cho thửa đất mới.
- Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất
2.1. Điều kiện tách thửa đất
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
(i) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(ii) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
(iii) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép thực hiện tách thửa đất.
(iv) Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
(v) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng. Trường hợp thửa đất được tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
(vi) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
(vii) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa đất.
2.2. Điều kiện hợp thửa đất 
Theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
(i) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(ii) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
(iii) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép thực hiện hợp thửa đất.
(iv) Việc hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
(v) Việc hợp thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
(vi) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Hồ sơ, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất mới nhất
3.1. Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất
Căn cứ theo quy định tại Tiểu mục 1 Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện
- Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có)
3.2. Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất
Căn cứ theo quy định tại Tiểu mục 1 Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất
Người có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại mục (3.1) nêu trên.
Bước 2: Nộp hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất tiến hành nộp hồ sơ tách thửa, hợp thửa tại bộ phận một cửa cấp tỉnh, cấp xã; văn phòng đăng ký đất đai; chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Kiểm tra các điều kiện thực hiện tách thửa, hợp nhất thửa đất
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ tách thửa, hợp nhất thửa đất, đối chiếu để xác định các điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định tại mục 2 nêu trên; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp.
Bước 5: Giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp nhất thửa đất
Sau khi thực hiện các công việc tại bước 4, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp nhất thửa đất như sau:
Trường hợp 1: Hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.
Trường hợp 2: Hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Trường hợp 3: Trường hợp hồ sơ không thuộc 02 trường hợp trên thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
Bước 6: Đăng ký biến động đất đai (nếu cần thiết)
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Bước 7: Cập nhật thông tin về các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
Liên hệ ngay để được tư vấn:
📌 THÔNG TIN LIÊN HỆ
📱 Điện thoại: 0902.17.6768
📧 Email / Website: Locphatlaw@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 58 Huỳnh Tấn Phát, Phường Hòa Cường Nam, Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng.
Lộc Phát Law – Đồng hành pháp lý, bảo vệ công lý!
